Le constat de risque d’exposition au plomb ou « CREP » dans le cadre de la location

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Le constat de risque d’exposition au plomb ou « CREP » dans le cadre de la location

Les années et les études allant, force est de constater que les peintures des habitations restent la plus importante source d’exposition au plomb. Et, notamment, dans les habitations datant d’avant 1949, année de l’interdiction des peintures au plomb (peinture à la céruse). Longtemps reconnues pour leur résistance, à l’humidité et au temps, on les retrouve sur de nombreux supports : plâtre, fer, bois… et au sein d’encore bien trop de logements.

photo plombe avant location
mur_plomb

Même recouvertes par d’autres revêtements ne contenant pas de plombs, les anciennes peintures peuvent libérer des particules de plomb dans l’habitation. L’usure due au passage du temps ou tout simplement à des travaux de rénovation, voir de démolition, peuvent avoir raison d’elles. En se dégradant, les peintures vont se disséminer dans l’habitation sous forme d’écailles ou de poussières.

Les jeunes enfants, sont particulièrement exposés à ces particules. Ils marchent à quatre pattes, jouent au sol, portent à la bouches doigts et objets… Leur comportement naturel peuvent les amener à ingérer, bien involontairement, des particules de plomb présentes dans votre logement.
Une intoxication au plomb, appelée également « saturnisme », se manifeste de bien des manières :

  • chez l’enfant : diminution des performances cognitives et sensorimotrices, perte de QI, baisse des performances scolaires, trouble du développement staturo-pondéral et sexuel, trouble du comportement, trouble d’acuité auditive… ;
  • chez la femme enceinte : altération du développement foetal et du déroulement de la grossesse ;
  • chez les adolescents et adultes de manière générale : augmentation des risques de maladie rénale, d’hypertension artérielle et baisse de la fertilité.

Et les effets nocifs du plomb sont notables même à de faibles concentrations dans l’organisme.
Le plomb n’a aucun effet physiologique reconnu. C’est dire qu’il ne « sert » pas le corps humain. Sa présence dans l’organisme ne peut être que signe d’une contamination.

Le diagnostic plomb ou plus précisément le « constat de risque d’exposition au plomb » (CREP) répond à ce problème de santé publique et vise à protéger les individus, notamment les enfants et les femmes enceintes, populations à risque.

La personne compétente pour réaliser ce diagnostic n’est autre que le diagnostiqueur immobilier, technicien professionnel disposant des compétences et garanties nécessaires aux yeux de la réglementation française.

bebe
enceinte
Quelques données chiffrées
– une plombémie de 12 μg/L entraîne la perte d'un point de QI
– en 1995, selon l'INSERM, 25% des enfants de 1 à 6 avait une plombémie supérieure à 50 μg/L et 2,1% une plombémie supérieure à 100 μg/L !
– aujourd'hui, encore 2% des enfants présentent une plombémie supérieure à 50 μg/L, 0,1% présentent un taux supérieur à 100 μg/L (source : INSERM)

Les informations à retenir :

  • Immeubles concernés

    Tout logement construit avant le 1er janvier 1949
    Locaux mixtes

  • Transaction concernée

    Location

  • Quand le fournir ?

    à annexer au bail

  • Validité

    Illimité si absence de plomb
    6 ans si présence de plomb

  • Responsabilités cachés De manquement

    Responsabilité civile (obligation de louer un immeuble décent)
    Responsabilité pénale pour mise en danger de la vie d’autrui

EN SAVOIR PLUS SUR LE CREP - LOCATION

Quels immeubles le CREP concerne-t-il ?

Sans exception, le CREP porte sur tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

En copropriété, le CREP concerne les parties privatives. Concernant les parties communes, la Loi a imposé qu’un CREP a dû être établi par un diagnostiqueur certifié au plus tard le 12 août 2008. Presque 10 ans plus tard, tous les immeubles concernés devraient avoir été diagnostiqués.
A titre d’information, le vendeur d’un lot privatif de copropriété doit joindre le CREP portant sur les parties communes de l’immeuble au contrat. La demande de la copie du diagnostic s’effectue auprès du syndic.

Quel est la mission du diagnostiqueur réalisant le CREP ?

Le CREP consiste à repérer, à l’aide d’un appareil à fluorescence X, l’éventuelle présence de plomb à une concentration égale ou supérieure au seuil défini par arrêté (1 mg/cm²) dans les peintures et autres revêtements de l’ensemble des éléments de construction du logement.
Lorsque les relevés à l’aide de l’appareil à fluorescence X ne permettent pas de conclure assurément à la présence ou l’absence de plomb, le technicien a le pouvoir prélever des échantillons qui seront analysés en laboratoire.

Le diagnostiqueur va ensuite procéder au classement des relevés en « unités de diagnostic ». Une unité regroupe un ou plusieurs éléments de la construction de même nature. Puis, il leur attribue une note allant de 0 à 4, se lisant comme tel :

tableau

Bon à savoir :
Le coût du CREP est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d'imposition).
Bon à savoir :
Dans le cadre du CREP location, la recherche de plomb ne porte pas sur les canalisations du bien.

Seule la présence d’unité(s) de diagnostic de classe 3 oblige le propriétaire bailleur à effectuer les travaux appropriés afin de supprimer l’exposition au plomb. Cette obligation lui sera rappelé dans le rapport écrit de CREP. Dans le même temps, le technicien qui a procédé à l’établissement du CREP est dans l’obligation de transmettre son rapport au directeur de l’agence régionale de santé.

Dans le cadre de la location, le propriétaire bailleur a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires avant la location du bien. Ces travaux consistent en général à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les revêtements dégradés. Ils peuvent inclure le remplacement de certains éléments de construction ainsi que les opérations nécessaires à la suppression des causes immédiates de la dégradation des peintures (fuites, etc.).

Concernant le décèlement d’unité(s) de diagnostic classée(s) 1 ou 2, le CREP rappellera au propriétaire les méthodes à mettre en oeuvre pour veiller au bon entretien des revêtements contenant du plomb afin d’éviter leur dégradation.

Est jointe au CREP, une notice d’information prévue par arrêté en présence de revêtement dégradé contenant du plomb, rappelant les obligations du propriétaires, ainsi que la marche à suivre pour supprimer efficacement les risques d’intoxication.

Combien de temps le diagnostic est-il valable ?

En principe le durée de validité du CREP vente est illimitée, si la présence de plomb n’a pas été relevé. Le bien étant sain, car ne contenant pas de plomb, le CREP initial peut être ré-utilisé pour chaque location.

En revanche, si le CREP révèle la présence de plomb accessible, les choses diffèrent :
– le propriétaire bailleur a l’obligation d’effectuer des travaux en présence de revêtements dégradé contenant du plomb
– le diagnostic est valable 6 ans

Quand fournir le CREP ?

Le CREP effectué dans le cadre de la location doit être annexé au bail, renouvellement compris.

Quelles conséquences en cas de manquement ?
A défaut de fournir ce diagnostic au jour de la signature du bail, la responsabilité civile du bailleur peut être engagée ultérieurement, notamment pour non respect de son obligation de louer un logement décent. Il pourra être contraint, par les autorités de l’Etat ou le tribunal de grande instance, d’effectuer les travaux sans délai. Le locataire sera également en droit de demander des dommages & intérêts à l’encontre du bailleur.

Eventuellement, la responsabilité pénale du propriétaire peut être recherchée pour mise en danger de la vie d’autrui ou non respect de ses obligations de sécurité et de prudence.

Cadre règlementaire :

  • Code de la santé publique, art. L1334-1 et s
  • Code de la santé publique, art. R1334-1 et s
  • Code de la santé publique,, art. R32-1 et s
  • Code de la construction et de l’habitation, art. L271-4 à -6
  • Norme AFNOR Plomb NF X 46-030
  • Arrêté relatif au CREP, 19 aoû. 2011
  • Arrêté relatif au contrôle des travaux en présence de plomb réalisés en application de l’article L. 1334-2 du code de la santé publique, 12 mai 2009
  • Arrêté relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un CREP, 25 avr. 2006

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